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          貝殼失去左暉一年後,彭永東交出不合格的答卷

          时间:2022-07-01 09:36:09 来源:不違農時網

          文丨吳大郎

          出品丨牛刀財經(niudaocaijing)

          2021年5月20日,贝壳貝殼創始人左暉離世。失去

          在他離開之時,左晖imtoken钱包首页貝殼是年后一片何其繁榮的景象:市值近600億美元,上年成交額(GTV)3.5萬億元,彭永萬科、东交的答恒大、合格碧桂園均難企及。贝壳

          左暉最廣為人知的失去一句話是 “做難而正確的事情”,他以一己之力對抗整個行業,左晖改變整個行業,年后不僅被大家親切地喚作“老左”,彭永貝殼找房也被眾多商業研究機構視為經典案例。东交的答

          而一年之後,合格一向以ACN模式蜚聲房產市場的贝壳貝殼似乎遇到了瓶頸。

          今年5月貝殼回港上市,並在月底發布了一季度業績報告——營收同降39%、淨利潤更是由盈轉虧。

          沒有了靈魂人物的貝殼,能經受住樓市寒冬的考驗嗎?

          1、敗走“賣”城

          房企在貝殼的發展中發揮的作用可謂至關重要。

          貝殼征戰的立身之本是渠道。因為有了二手房的渠道積累,就能獲得房企的矚目,於是就有了新房交易收入,而這一板塊為貝殼帶來的貢獻一度超過二手房。

          但是imtoken钱包首页房企不再依賴貝殼做促銷呢?通過自建銷售渠道,房企就可以擺脫貝殼的渠道綁架,這無疑是釜底抽薪的一招。

          特別是,如果房企本身經營到了難以為繼的地步,貝殼的日子就更不好過。

          去年開始,受疫情反複、政策驟緊等因素影響,房地產市場步入嚴酷寒冬。眾多房企倒牌,貝殼亦麵臨渾水做空的衝擊,自四季度開始,業績便斷崖式下跌。

          不得不讓人懷疑左暉是時勢造英雄——而不是英雄造時勢。

          左暉之所以能夠擁有現在的貝殼帝國,很大程度上歸功於其以ACN模式(Agent Cooperation Network)為核心驅動的戰略構想。

          多年來,左暉追求的是打造共享細分的經紀人合作網絡。

          將房地產交易拆分為房源錄入、房源維護、客源推薦等10個細分操作環節,再讓參與環節的經紀人按比例分得傭金,過程中引入陪審團、店東委員會、平台監察等監督角色,運作成熟後,將服務品質提升轉化為資源匹配效率的提升……如此循環往複,貝殼走出了一條獨特的經紀人開放共享的道路。

          盡管如此,ACN模式依然是風險較高的商業打法,主要體現在傭金抬升對顧客的傷害。

          經紀人參與的環節變多,需要為其支付傭金也相應變多。但傭金不是無源之水,它來自購房者的交易支出,對此無論企業如何長袖善舞,都難對顧客做出合理的解釋。

          並且在中國,高傭金會遭到限製,因為房地產市場還不能徹底放開。

          房產承擔一定的公共職能和社會屬性,高房價將導致嚴峻的民生問題,如果任憑房企投機炒作、中介公司肆意加傭金,就與社會和諧背道而馳。

          另一因素在於:過去經紀人共享房源等於天方夜譚,其背後的最大掣肘無疑是信息壟斷四字,貝殼如今的ACN模式雖然消弭了經紀人之間的溝壑,實質卻為公司締造了更強大的壟斷地位,這也是官方所反感的。

          再來看ACN模式是否扛住了這波樓市地震?答案是否定的。

          數據顯示,今年一季度貝殼的外部分傭同比下降39.07%至41.98億元,內部傭金及薪酬同比下降35.54%至47.29億元。

          並且在上述因素交加之下,考慮到貝殼目前3%的傭金率已經處於天花板,想在傭金上小做文章亦無可能。

          先是“靈魂人物”左暉的離世,接著迎來十年難遇的強監管時代,貝殼被傳裁員自然不稀奇。

          貝殼從2020年末的11萬9千餘名員工,到去年年末爆出裁員風波,期間減少了大約1萬人,而對外部經紀人也作出了大量削減,去年年中至年末出走10萬人,截至今年一季末,經紀人數42.7萬人,環比減少19.1%。

          此外,從去年年末至今年一季末,三個月時間貝殼關閉了5000家門店。

          遙望左暉在時的業績神話,一周年後的貝殼頹敗至此,令人唏噓不已。

          2、三國歸“盡”

          盡管如今暖風又吹向了樓市,多地出台穩樓市政策,但貝殼已經元氣大傷,再難恢複。

          從其財務指標就可看出端倪。

          營收第一。

          今年一季度,貝殼總營收為125億元,同比大降39.4%。其中,二手房業務錄得收入62億元,同降44.5%;新房業務為59億元,同降40.5%。

          翻閱過去三年數據,這是它首次在一季度營收下滑。並且,去年四季度已經有了壞苗頭,當期營收178億元,同比下降21.5%。

          至於二季度的業績指引,貝殼在招股書中大方指明,疫情封控影響,預期總營收將同比減少56%到58%。

          交易額(CTV)第二。

          如果說營收39%的降幅已經叫人瞠目,那麽單交易額這一項指標就可以擊碎所有利好貝殼的說辭。

          2022年Q1其總交易額GTV為5860億元,同比下降45.2%。其中,二手房交易規模3741億元,同降45%;新房規模為1927億元,同降44%。

          同樣的,這塊指標在去年四季度也已“變臉”,當期總交易額7324億元,同降34.6%。

          交易額的慘不忍賭,不止貝殼一家。國家統計局數據顯示,今年1-4月,全國商品房銷售額下降29.5%;克而瑞數據顯示,一季度百強房企銷售額下降47.6%……

          在牛刀財經看來,背後深層因素其實是難以轉向的供需萎靡。尤其是需求端,受到三年疫情和此前兩輪房地產刺激的影響,居民的消費規模和能力不複健康。

          即便開始新一輪刺激政策,市場的反應速度也不會那麽敏捷,因此像貝殼一般的大象企業,打擊必定沉痛。

          盈利第三。

          利潤端,一季報貝殼淨利潤虧損6.2億元,擴大了營收、交易額的不良態勢。

          實際上,在2018年-2021年四年間,貝殼隻在2020年實現盈利,淨利27.78億元,而2019年甚至出現了21.8億元的巨額虧損。

          即便2021年營收對比2020年有所增長,淨利潤依舊虧損5.25億元,同降59.9%。

          以貝殼去年“無敵”的降本舉措來看,其淨利潤能在毛利略微上升的情況下“穩定”地虧損,簡直匪夷所思。

          因為其去年的降薪裁員,一季度一般及行政費用減少了27.5%至15.3億;與門店成本相加,總數字更是驟降35%至103億。

          而這足以讓貝殼應付大部分銷售支出、市場支出,實際上今年一季度這些費用隻有8.6億,降幅超22%。

          即使如此,一季度的整體運營費用還是達到了31.37億元,而且去年整年為168.2億元,同比增長了21.41%,相當激進。

          作為國內最大的房產交易平台,貝殼的財務控製很難令人效仿,三大指標似乎氣數已盡。

          3、青山依舊在

          無論外部原因占據幾成,不可否認的是,貝殼的ACN模式不再性感,賣房瓶頸也已顯露。

          去年11月,貝殼新“一把手”彭永東宣布了“一體兩翼”戰略,“一體”指的是房產交易業務,“兩翼”指家裝和租賃,這一消息在業界引發熱議。

          與新房、二手房業務相比,家裝、租賃在貝殼版圖構成中隻是點綴,盡管左暉早就屬意家裝,但始終沒有將它們提至一線。

          近年來,租賃和家裝的市場規模日漸龐大。

          來自《2021中國城市租住生活藍皮書》的數據顯示,去年我國的住房租賃市場規模已經達到2萬億,按照年均2%的城鎮化率看,2030年預計將達到10萬億。

          無獨有偶,前瞻產業研究院預計,2023年家裝行業的規模也將達到3.2萬億,體量之大令人震驚。

          與兩個萬億市場快速增長相對應的,將是房地產企業的路線與規劃調整,貝殼就是其中一個。

          貝殼做家裝、租賃的初衷,是為了整合兩條雙向促進的賽道,以一賽道賣房為入口、二賽道為出口,產生協同效應。

          貝殼的自信在於,自身具備海量的資源優勢,能夠在這片藍海中第一時間捕捉客戶,黏住客戶。

          但是目前來看,兩項業務都麵臨共同的挑戰:行業集中度低。

          中商產業研究院的2020年中國住房租賃行業數據顯示,分散式品牌公寓和集中式品牌公寓占比加起來僅有5%。

          家裝的情況也不容樂觀,前瞻產業研究院數據顯示,2019年龍頭企業的營收占比不足2%。。

          尤其是後者,如今大多受電商和疫情的疊加衝擊。以線下實體店為業務形態的紅星美凱龍就深受其害,2020年以來,公司營業收入下滑,淨利潤更是暴降逾六成。

          所以,僅僅給沉重的軀體插上兩隻翅膀之後就能飛起來嗎?顯然不是這樣,如果經營缺乏新意與特色,貝殼的第二曲線也是罔談。

          如何才能滿血複活?答案還是在“左暉”,貝殼最需要做的就是為企業找到下一個“左暉”。

          須知,一個靈魂人物能夠帶領企業穿越周期:青山依舊在,不怕沒柴燒。

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